Dans un contexte d’incertitude mondiale croissante et de la plus forte hausse relative des taux hypothécaires de l’histoire de l’Australie, les ménages de tout le pays se posent une question.
Les prix de l’immobilier vont-ils chuter ?
Dans la dernière publication des comptes nationaux couvrant le quatrième trimestre de 2022, la croissance par habitant corrigée de l’inflation s’est stabilisée, tandis que l’économie du secteur privé s’est contractée de 0,1 %.
Mais malgré la détérioration des conditions économiques et la plus forte baisse du revenu réel des ménages depuis au moins les années 1980, l’attention s’est souvent concentrée sur autre chose : les prix de l’immobilier en Australie.
Alors que les commentaires sur le marché immobilier australien sont souvent définis en trois mots simples – “c’est différent ici” – il existe certaines similitudes qui ont alimenté l’inquiétude croissante que l’Australie pourrait suivre les goûts des États-Unis.
Mais il ne s’agit pas seulement de ces similitudes et de ces inconvénients potentiels, nous examinerons également les facteurs qui favorisent une vision plus optimiste afin que vous puissiez prendre votre propre décision. Pour terminer sur une note positive, nous commencerons par examiner les facteurs qui ont pu nous mettre sur la voie d’un krach immobilier.
Facteurs de crash immobilier :
• Ralentissement économique
L’Australie n’a pas connu de récession normale depuis sa sortie de récession en octobre 1991. Bien que la pandémie ait techniquement envoyé l’économie du pays à travers deux trimestres de croissance négative, ce n’est pas une récession telle que nous la connaissons.
En mai 2020, au lieu de baisser comme prévu, les dépenses de détail étaient déjà en hausse de 3,5 % par rapport aux niveaux d’avant la COVID. Vers novembre 2020, les dépenses de détail étaient supérieures de 13,7 % au dernier chiffre pré-Covid.
Le gouvernement ayant promis plus de 500 milliards de dollars de soutien pendant la pandémie, les caractéristiques normales d’une récession se sont arrêtées car une grande partie de l’économie a explosé et des millions d’Australiens avaient de l’argent supplémentaire du gouvernement dans leurs poches.
Avance rapide jusqu’en 2023, et le soutien du gouvernement qui a empêché une récession normale en 2020 fait maintenant grimper l’inflation.
Avec une inflation de plus en plus généralisée et à des sommets de plusieurs décennies, les options de relance sont rares, selon le sérieux avec lequel le gouvernement albanais est de ne pas alimenter de nouvelles pressions inflationnistes.
• Détenteurs d’hypothèques en difficulté
Selon une analyse de la Reserve Bank of Australia, 14,6 % des titulaires de prêts hypothécaires se retrouveraient avec des flux de trésorerie inutilisés négatifs après avoir effectué des paiements basés sur le taux de trésorerie de 3,6 %. À l’époque, le taux de trésorerie de 3,6 % était une référence hypothétique par rapport à laquelle évaluer le stress attendu des titulaires de prêts hypothécaires. Mais aujourd’hui c’est une réalité.
Dans un environnement similaire à celui des États-Unis pendant la crise financière mondiale, l’Australie pourrait faire face à la menace de saisies massives. Mais bien que ce scénario soit hautement improbable, prendre du retard sur les remboursements peut être une expérience pour le moins très désagréable, et les banques n’hésitent pas à tapoter les propriétaires sur l’épaule et à les encourager lorsque les choses tournent mal.
Même s’il faudra peut-être des années avant de voir les premières ventes judiciaires, les ventes de maisons avec des flux de trésorerie négatifs pour les ménages pourraient devenir un coup dur du marché immobilier plus tard cette année, car la hausse des taux d’intérêt et la croissance négative des salaires réels pèsent sur les budgets des ménages.
Facteurs contre le crash immobilier :
• Le pouvoir de l’extension et du faux-semblant
Pendant la crise financière mondiale, le nombre de maisons américaines menacées de saisie est passé de 0,58 % du parc immobilier total en 2006 à un pic de 2,23 % en 2010. Sur le parc immobilier total de l’Australie, 242 000 maisons feront l’objet d’une procédure de saisie.
Mais il est très peu probable que cela se produise en Australie, malgré le fait qu’une proportion importante de ménages passe de prêts à taux fixe moins chers à des prêts plus coûteux.
Contrairement aux États-Unis pendant la crise financière mondiale, les banques et les décideurs politiques australiens sont très susceptibles de recourir à une stratégie de “différer et faire semblant” plutôt qu’à des saisies massives si les titulaires de prêts hypothécaires sont en grande difficulté.
• Croyance
Il peut sembler étrange d’inclure quelque chose d’aussi abstrait que la foi dans ce cas particulier, mais en Australie, la confiance que les prix de l’immobilier resteront élevés est certainement un facteur clé qui soutient le marché.
“Le gouvernement ne peut pas laisser les prix chuter de manière significative. Les banques ne peuvent pas permettre aux prix de chuter de manière significative”, a déclaré le directeur général de Meriton, Harry Triguboff.
Des Australiens se rassemblant autour de barbecues dans la cour aux conseils d’administration dirigés par certains des hommes les plus riches du pays, la confiance dans le marché du logement et l’intervention du gouvernement pour maintenir les prix de l’immobilier à un niveau élevé semblent être généralisées.
Beaucoup pensant que les prix vont rebondir et éventuellement atteindre de nouveaux sommets, la récente baisse des prix est considérée comme une opportunité d'”acheter la baisse” avant que le prochain boom immobilier ne pousse les prix à des niveaux encore plus élevés.
On pourrait également avancer que la confiance dans une reprise des prix de l’immobilier freine les nouvelles inscriptions. Le nombre de nouvelles inscriptions à l’échelle nationale est tombé à son plus bas niveau depuis au moins 2008 en décembre, alors qu’il y avait près de 5 millions d’Australiens de moins.
perspectives
Alors que les chutes des prix des logements dans les capitales se sont modérées ces dernières semaines, une confrontation entre ces facteurs a commencé plus tard dans l’année.
Beaucoup dépendra de l’évolution de la toile de fond de l’économie mondiale et du système financier au cours des prochains mois. Si la crise bancaire mondiale croissante devenait un véritable risque systémique, un changement potentiel d’une politique monétaire plus stricte favoriserait l’Australie d’un krach immobilier. D’un autre côté, si cela devait déclencher une reprise de la GFC, comment cela se déroulerait dans le système bancaire australien est vraiment une question ouverte.
En fin de compte, l’incertitude définit ce qui nous attend et pourrait bientôt replonger le marché du logement dans un déclin rapide et généralisé.
Tarric Brooker est journaliste indépendant et commentateur social | @AvidCommentator
